Résidences secondaires en Haute-Savoie : un rêve qui coûte de plus en plus cher ?

Acheter une résidence secondaire dans le Genevois français (entre Annemasse, Saint-Julien-

en-Genevois, Archamps ou Reignier) a longtemps été un investissement attractif : cadre de vie

exceptionnel, proximité de Genève et possibilité de générer un revenu locatif.

Selon la commune et l’ancienneté du bien, il faut prévoir entre 3 500 et 5 000 €/m² pour l’ancien, et jusqu’à 6 500 €/m² pour le neuf, des prix qui reflètent l’attractivité de la région. Depuis quelques années, l’équation se complique, et la loi de finances 2025 apporte de nouvelles contraintes, notamment pour les investisseurs qui envisagent la location meublée.

Location meublée et LMNP :

Jusqu’en 2025, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permettait de déduire l’amortissement du bien (hors terrain) et de réduire ou annuler l’imposition sur les loyers.

Depuis 2025, en cas de revente, ces amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la

plus-value. Résultat : une imposition souvent plus lourde que prévue et une stratégie patrimoniale à revoir. Certains biens restent exclus de cette réforme, comme les résidences gérées (étudiantes, seniors, handicapés), mais elles sont rares autour d’Annemasse. Le LMNP reste utile pour ceux qui envisagent de conserver leur bien sur le long terme ou qui choisissent de ne pas amortir.

Autres modèles de location :

D’autres formules existent : location longue durée classique, colocation, ou location saisonnière courte durée via plateformes spécialisées. Chacune présente ses avantages en termes de fiscalité, de flexibilité et de rendement, mais certaines, comme la location saisonnière, sont de plus en plus encadrées par les communes.

Le Genevois Français reste toujours attractif :

Malgré ces évolutions fiscales, certains fondamentaux demeurent :

• La proximité de Genève continue de tirer la demande locative.

• L’offre reste très tendue avec peu de foncier disponible.

• Les revenus locatifs restent élevés, avec des loyers pouvant atteindre 1 100 à 1 300 €/mois pour un T2 bien situé à Annemasse ou Saint-Julien, avant tout encadrement des loyers.

Acheter une résidence secondaire dans le Genevois français reste un investissement pertinent,

à condition de clarifier ses objectifs : usage personnel, investissement locatif longue durée ou

location saisonnière.

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